青羊區蘇坡街道中鵬花園C區是一個小高層與別墅混合的小區。過去幾年,小區先後經歷了3家物管公司。由於小區經常被盜,經業委會討論,中鵬花園小區在去年4月炒掉了物管公司,走上了“業主自治”的道路。昨日,記者來到中鵬花園,看看“業主自治”一年多來,小區究莊臣竟管得怎麼樣。
  問題一誰褐藻糖膠負責日常管理?
  在中鵬花園C區,小區的日常物業管支票借款理主要由居民自治物業服務中心承擔,該中心的負責人江明德是退休公務員,在小區裡面住了很多年,對小區居民十分熟悉。
  小區自治之後, 社區黨支部牽頭召集居委會、業委會多次座談,最終決定由業委會成員江明德成立物管服務中心來負責小區日常管理。為了更好地為大家服務,江明德拿出以前上班的熱情,自學物業管理,吃透當鋪了物業管理的法律法規,如今中鵬花園C區被他管理得井井有條。
  建議:物業管理千頭萬緒,自治前應選擇一位優秀的負責人,不一定要有很多經驗,但必須時間充裕且有為居民服裝潢務的熱心腸。
  問題二財務如何掛靠?
  業主自治還涉及較為複雜的財務問題。由於業委會不具有法人資格,按照住宅物業管理規定,由業主自行管理物業的小區,應委托具有資質的機構對管理費用、專項維修資金、公共收益等進行財務管理,並根據委托財務管理合同開通專項維修資金賬戶。 “實際上,找到可以委托其進行財務管理的機構,是業委會動用維修資金的前提。”中鵬花園C區業委會把這個規定通俗地理解成“物業掛靠”,找了一家物業公司,以每月固定的費用,委托他們進行財務管理。
  建議:財務直接關係所有業主的利益。最好是找大的、口碑比較好的物業公司掛靠。
  問題三日常賬目如何管理?
  “物業說了算”是包乾制物業管理最容易引起業主不滿的地方。中鵬花園C區居民自治物業服務中心主任江明德告訴記者:“以前物業使用維修基金,經常按照急修項目列支,事前不告知業主。業主要等收到維修基金賬單後才知情。”現在,業主大會公約規定,凡使用經費在1萬元以下的項目,需由業委會討論決定,1萬元以上的項目由業主大會決定,物業管理人員的雇佣則經業主代表大會通過。業主代表大會還請了從事會計工作的居民擔任財務監督員。
  據介紹,自治一年多來,中鵬花園C區定期向全體業主公開賬目明細,收入多少,開支多少,開支項目,盈餘多少等等,小區居民一清二楚,查詢起來也十分方便。“以前物業管理的時候好多東西都蒙在鼓裡,現在小區物管中心總是定期公開日常賬目,做到了真正的公開透明。”在中鵬花園居住多年的蘇大爺告訴記者。
  建議:不僅需要財務監督員,業委會還需要定期向業主公開賬目,尤其是公共收益(廣告、停車費)資金的用途和流向等。
  專家點評
  業主自治有利有弊
  青羊區房管局分管物業的局長聶榮梅表示,根據《物權法》規定,業主可以請物業公司或者通過其他形式管理小區,中鵬花園採取的就是“其他形式”自我管理。
  “業主自治從本質上說是共攤生活成本,在人少、樓層低的小區實行起來更為方便。“聶榮梅分析說,這種管理方式成本低是自然的。因為物業公司的各種行為必須符合各行各業的規定,受到法律約束,這些都增加了物業公司運作的成本。不過,目前關於業主自治的法規還不健全,缺乏相關的處理條款和政策約束,一旦業委會與業主之間產生矛盾,業委會很有可能就撂挑子不管了,這個時候又沒有相關的法規能夠對其形成約束。
  比較而言,物業公司在這方面更規範一些,即便物業公司解決不了問題,也要提前三個月公示,並且向房管局備案,在工作交接完畢之後才能退出。業主自治管理成本低帶來一系列實惠的同時,一旦出現問題也需要全體業主共同承擔責任。
  陳靜 康琴 本報記者 李自強文/圖  (原標題:青羊區中鵬花園試水“業主自治”)
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